Долевое строительство с 2018 года и изменения в 214-ФЗ
В Федеральном законе 214 « Об участии в долевом строительстве Многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» вступили в законную силу изменения или те поправки, что вступят в силу в июле 2018 года.
Дольщики получили больше гарантий в приобретении квартир взамен вложенным денежным средствам.
Речь идет о важном механизме — последняя редакция 2017 года ФЗ 214 внесла массу изменений к требованиям ДДУ и сделала его достаточно безопасным, чтобы рассматривать этот механизм, как способ покупки квартиры в новостройках.
Это особые жилищные облигации, которые дают право их владельцу требовать от застройщика жилое помещение.
Говоря простым языком, то 214 ФЗ в новой редакции 2017 года фактически регулирует любые механизмы строительства многоквартирных домов, которые осуществляются не на деньги девелопера (застройщика), а за счет привлечения средства инвесторов – так называемых дольщиков строительства.
Если вы купили квартиру в сданном доме и сразу получили на руки ключи – это скорее всего договор купли-продажи недвижимости от застройщика.
Если вы заплатили деньги и планируете ждать возведения дома до ввода в эксплуатацию, значит, это - ДДУ.
Давайте теперь попробуем разобраться и проанализировать какие изменения произошли в ФЗ-214 в 2018 году.
Эти основные статьи, которые могут заинтересовать вас, как покупателя жилья в новостройке:
- Ст.№4 и ст.№5 дает нам определение термина «договор долевого участия в строительстве многоквартирных домов». Определяется требование к цене в договоре – то, что она обозначается полностью, не подлежит изменениям и должна быть указана, как за весь объект, так и за цену квадратного метра
- В ст.№ 6 вы можете уточнить информацию об обязанностях застройщика. Речь идет о том, что застройщик обязан зарегистрировать в Росреестре обязанность передать вам ключи и сдать дом в установленный срок – все это делается с помощью договора долевого участия. При этом следует заметить, что если такой информации в договоре не будет, то заключить его не получится в легитимном порядке. Т.е. он просто не будет одобрен в Росреестре.
- 214 ФЗ с изменениями 2018 года через ст.№ 7 обязывает застройщика соблюдать правила передачи дома дольщику. Так, вас обязаны уведомить о том, что необходимо прийти в офис застройщика за ключами, явиться на осмотр передаваемой недвижимости и подписать акт приема-передачи квартиры.
- В ст.№8 содержатся требования к девелоперу в части гарантии. Застройщик, если он планирует работать по 214 ФЗ и договорам долевого участия, обязуется соблюдать все требования по гарантийным обязательствам и исправлять их в разумный срок. И да, если исполнить обязательства не получится – федеральный закон обязывает застройщика не только вернуть деньги, но и дает вам право на неустойку. Или пеню, которую вы сможете взыскать с застройщика как в досудебном, так и в судебном порядке
- ФЗ 214 с изменениями на 2018 в ст. №9 обязывает застройщика оповестить вас об условиях расторжения договора. Точнее, об основаниях к расторжению по желанию дольщика.
- В ст. №11 содержится информация о правах дольщиков в части возможности передать свое право, требование другому физическому или юридическому лицу – в общем, право на продажу будущей квартиры и обязанность получить согласие у застройщика на эти действия.
ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ
214 ФЗ в последней редакции с комментариями достаточно полно объясняет требования к договору долевого участия. (СТ.4)
- В договоре должна содержаться информация об объекте строительства – сколько этажей, по какому адресу, какие здания-пристройки есть кроме жилого строения. Также должна быть информация о придомовой территории.
- Ваша квартира по требованию ФЗ-214 также должна быть полностью прописана в договоре долевого участия. На каком этаже, какая площадь общая, какая площадь у каждого из помещений. Есть ли балкона и лоджия? Какая высота потолков?
- Если вы покупаете квартиру с ремонтом, то эта информация должна содержаться в договоре. Без ремонта – аналогично, должна быть строка «передается в черновой отделке или без отделки»
- Срок сдачи дома и срок передачи вам ключей
- Алгоритм передачи вам ключей
- Алгоритм уплаты цены договора
- Сама цена договора полностью и цена за квадратный метр
- Гарантийные обязательства застройщика
- Ваши возможности и права по расторжению договора
Упоминание о том, что расчет за договор проходит только после того, как ДДУ пройдет регистрацию в управлении Росреестра.
ФЗ 214: изменения, на которые стоит обратить внимание с 2018 года.
Первое изменение коснётся Уставного капитала строительной компании. Теперь компания должна полностью заплатить сумму для уставного капитала. Иначе она не сможет принимать денежные средства от дольщиков. Законодатели решили, что именно так можно отсеять слабые компании.
Уставной капитал будет зависеть от площади квартиры и помещений, которые не предназначены для проживания. В закон внесут конкретные поправки по этому поводу:
- Если площадь не более 1.5. кв. м., то уставной капитал должен быть 2.5. млн рублей.
- Если площадь более 500 тыс. кв. м., то уставной капитал должен быть не менее 1.5. млрд рублей.
- Если суммы не будет хватать, то застройщик может привлечь поручителей.
То есть, подписать с другими компаниями договор и объединить капитал, и, если застройщик не сможет довести строительство до конца, то это должны сделать его поручители. То есть, договор поручительства действует в своей обычной форме.
Дольщики имеют право знать поручителей, а также условия, на которых был составлен договор с ними. Срок договора должен быть составлен минимум на 2 года дольше срока сдачи жилья в эксплуатацию.
- Новой гарантией для дольщика является Эскроу-счет. Он открывается в банке для временного размещения средств. Теперь дольщики при заключении договора будут вносить свои деньги на этот счёт. Раньше деньги перенаправлялись на счёт застройщика.
Стоит отметить: эскроу-счет открывается только после получения государственной регистрации договора.
В новую редакцию Федерального закона будут включены сведения о специальном счёте, который станет обязательным для участия в строительстве.
Законодатель предлагает открывать счета по ДДУ только тем банкам, в которых размещены средства федеральной казны на банковские депозиты.
Список таких учреждений будет опубликовываться на сайте Центрального Банка каждый квартал.
В свою очередь застройщик получит свои денежные средства только после завершения работ. После того, как будет подписан акт приёма-передачи квартиры. Акт застройщик должен предоставить в банк, после чего он имеет право снять деньги со счета, и счет будет закрыт. Естественно те, кто хотел бы сделать уступку прав спросят , а как быть нам?
Эскроу-счёт не будет препятствием для заключения договора переуступки прав. Если такой договор заключается, то новый участник строительства просто принимает права и обязанности.
Единый реестр застройщиков (ЕРЗ)
Нововведением является и Единый реестр застройщиков. Это государственный информационный ресурс в виде систематизированного перечня застройщиков и анализа их соответствия расширившимся требованиям 214-ФЗ. Немаловажным является то, что сведения, содержащиеся в Едином реестре застройщиков, являются открытыми, общедоступными и размещаются на официальном сайте федерального органа исполнительной власти, ответственного за деятельность застройщиков.
Запрет на односторонний отказ от ДДУ
Так, при надлежащем исполнении ДДУ застройщиком дольщик более не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ. То есть участие в долевом строительстве больше не предполагает выхода из него – нужно участвовать вплоть до победного конца. Иное возможно только в судебном порядке.
Ещё одним нововведением является Компенсационный фонд.
Все застройщики с 2018 года по новым правилам обязаны отчислять 1% от каждого зарегистрированного ДДУ.
Такой фонд может быть создан в целях дополнительной защиты прав и законных интересов участников долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками и в отношении которых арбитражным судом введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве.
Создание специализированного фонда возложит финансовую ответственность за неудачливых застройщиков.
5%-е ограничение изменения площади квартиры
Одним из оснований расторжения ДДУ со стороны участника долевого строительства является существенное изменение построенной квартиры относительно проекта, в том числе – по площади. До рассматриваемых изменений в 214-ФЗ застройщики зачастую пытались предусмотреть в ДДУ тот факт, что изменение площади квартиры в виде, например, 10% от площади, предусмотренной ДДУ, не будет являться существенным.
Изменения внесли ясность в этот вопрос, указав критерием существенности 5% от заявленной в ДДУ площади.
Опыт не менее трех лет
Согласно новым правилам, многоквартирные дома могут строить только те компании, которые имеют опыт работы в этой сфере не менее 3 лет. Фактически это означает, что новые игроки выйти на рынок не смогут, даже если они имеют большой опыт в строительстве, например, коммерческой или производственной недвижимости.
В итоге останутся только серьезные, надежные застройщики, с заслуженной репутацией.
С другой — это может привести к монополизации рынка. А это, в свою очередь, — к росту цен и снижению качества строительства.
Недавние поправки в закон также ввели запрет на работу по нескольким объектам одновременно. То есть действует правило: один застройщик — одно разрешение на строительство — один земельный участок. Для застройщиков - это невозможность возводить сразу несколько зданий, необходимость создавать отдельные юридические лица для каждого объекта, а также запрет на строительство инфраструктуры вне пределов участка. Таким образом, становятся невозможными все проекты комплексного освоения территорий.
Новое правило может привести к удлинению сроков реализации проекта и повышению цен на недвижимость, особенно если речь идет о крупных объектах. Раньше застройщик большого комплекса мог получать отдельные разрешения для каждой очереди, привлекать средства дольщиков и составлять график работ, опираясь на финансово-экономическую ситуацию бизнеса. Теперь один комплексный проект надо будет разделять на отдельные этапы и строить каждую очередь отдельно. И только после сдачи дома можно будет получить следующее разрешение.
Много было поправок внесено в документ. В этой статье мы разобрали самые актуальные. Также поговорили о новых изменениях в ФЗ 214, последняя редакция которого вступит в законную силу в июле 2018 года.